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4个多月加息3次 固定利率房贷笑到最后
河南金融网 时间：2008-11-20 15:30:49

   从3月18日到7月21日，在短短4个多月的时间里，央行连续加息3次，之前办理了固定利率房贷的市民发现，与目前市场的房贷利率水平相比，自己的房贷利率优势已非常明显，从明年开始，就有望享受比市场利率低出一大截的固定利率。

　　目前，我国宏观经济仍然面临流动性过剩和通胀水平走高的压力，央行持续加息的趋势有望延续，在存在多次加息预期下，对于不能选择公积金贷款的市民而言，固定利率房贷仍然是一个不错的选择。

　　3次加息后

　　固定利率全面低于市场利率

　　经过连续3次的加息后，目前市场上的房贷利率也有了较大的提升。其中，1~3年期的房贷基准利率已由年初的6.30%上升为7.02%，3~5年期的基准利率已由6.48%上升为7.20%，5~10年的基准利率已由6.84%上升为7.38%。即使按照下浮15%的最优惠利率算，其中1~5年期的房贷利率也已提升了0.612个百分点，而5年以上的则提升了0.459个百分点。

　　尽管在今年3月加息前，市场上固定利率房贷的利率都比浮动利率房贷利率高，但是如今回过头来看，在年初选择了固定利率房贷的投资者，自明年开始支付的利息，将比选择浮动利率房贷少许多。

　　年初时，5年期浮动利率房贷最优惠利率为5.508%，而当时光大银行5年期固定利率房贷优惠利率为5.73%，建行的5年期固定利率房贷优惠利率为5.88%，招行的为5.796%，农行的为5.85%，均比市场利率高。

　　然而，如今经过3次加息后，目前5年期房贷的浮动利率已上升为7.20%，下浮15%后的优惠利率则为6.12%，比以上商业银行年初时的固定利率房贷优惠利率高出0.24~0.39个百分点。

　　今后还可能连续加息

　　固定利率房贷仍有优势

　　央行此次加息后，各商业银行的固定利率房贷利率也立即作出了调整，如光大银行的3年期固定利率优惠水平，已由之前时的5.76%上调为目前的6.0%，3~5年(含)的则由5.94%上调为6.15%，5~10年的则由之前的6.18%上调为6.33%；建设银行则将3年期固定利率房贷最优惠利率由5.84%上调至6.12%，5年期优惠利率由6.06%上调至6.39%，10年期优惠利率由6.6%调高至6.85%。而中国银行、招商银行则暂时停办了业务，目前正在等待新的利率公布。

　　与目前市场上同期限浮动利率房贷优惠利率相比，固定利率房贷的新利率均要高，以5年期品种为例，光大银行的固定利率比市场高0.03个百分点左右，建设银行的则比市场利率高出0.27个百分点，只要央行再加息一次，固定利率将可与市场利率持平甚至低于市场利率。

　　理财专家表示，目前，国内宏观经济仍然存在流动性过剩迹象，全年通货膨胀压力仍然较大，央行仍然存在持续多次加息的可能，对于新的房贷客户而言，选择利率水平较低的固定利率房贷，仍不失为一个好的选择。

　　最划算

　　固定利率+浮动利率组合贷款

　　假设王先生在年初时贷款30万元买房，计划分20年分期付款，选择等额本息的月供方式还款。如果年初时王先生在光大银行通过选择5年固定利率+15年浮动利率的方式进行贷款，而且以王先生的信用和收入水平，无论是固定利率还是浮动利率，均可以获得优惠利率，则在前5年时间，王先生的房贷利率可固定为5.73%。

　　而后15年的利息，则随市场利率浮动，假设经过7月的加息后，市场利率保持在目前的水平不变，王先生以等额本息方式还款的话，则在20年的还款期内，共需支付518067.92元的本息，其中支付的利息为218067.92元。

　　而如果自年初起王先生选择的是浮动利率房贷的话，则今年其贷款利率为5.814%，而从明年起，其贷款利率将上调为6.273%，20年王先生总共需支付本息525564.21元，比选择固定利率房贷多支付7496元利息。

　　即使王先生选择的是当时利率水平相对较高的建设银行的固定利率房贷，选择5年固定利率+15年浮动利率的方式，也会比单纯选择浮动利率的方式节约4965元的利息。

　　如果央行今后继续加息，则王先生选择固定利率房贷的优势将更加明显。

　　目前，各商业银行固定利率房贷的最长期限为10年，不少市民在选择固定利率房贷时，担心10年的还款期限太短，月供压力会让自己无法承受。

　　实际上，完全可以通过固定利率+浮动利率组合的方式延长贷款期限，缓解月供压力，比如打算分20年还款的市民，就可选择5年固定利率+15年浮动利率，或者10年固定利率+10年浮动利率的组合。

　　目前，各大银行皆提供此种组合产品。

　　较稳妥

　　固定期限在3~5年

　　专家指出，就利率锁定期限而言，不宜过长，也不宜过短。一方面，虽然近期中国经济高速增长、流动性过剩和通胀压力较大的宏观经济形势有望持续，央行有望通过持续加息的方式抑制通胀和经济过热，但毕竟今后的利率走势会怎样发展很难预测，固定利率房贷期限过长，面临风险较大，一旦几年之后我国进入降息周期，选择固定利率房贷可能得不偿失。

　　此外，在利率看涨的情况下，利率锁定期不宜过短，由于在起始阶段，固定利率都要比同期的浮动利率高，在还款初期，固定利率房贷的成本比浮动利率高，如果利率锁定期限太短，就很可能得不偿失。

　　需要特别注意的是，对于短期内有提前还贷计划的消费者来说，不宜选择固定利率房贷。

　　就目前形势而言，固定利率部分的期限在3~5年比较稳妥。

　　精明眼

　　不必舍弃公积金贷款

　　虽然固定利率房贷“有着数”，但是值得提醒市民注意的是，公积金贷款更加划算。虽然此次加息公积金贷款利率也微幅上调了0.09个百分点，但是由于从8月15日起存款利息税将调减到5%，自8月15日起，市场上将出现存款税后利率高于公积金贷款利率的倒挂现象。 

　　此次加息后，公积金贷款5年以下的利率为4.5%，5年以上的利率为4.95%。有意思的是，8月15日后，3年期定期存款的税后利率为4.446%；5年期定期存款的税后利率为4.959%。其中3年期定期存款税后收益率仅比公积金贷款高0.054个百分点，而5年期定期存款的税后收益率比公积金贷款利率高出0.009个百分点。对于能够获取公积金贷款的市民而言，一边贷公积金买房，一边将自己的钱存银行获取利息，或许更加划算，根本不用急着提前还贷。因此，在贷款买房时一定要用满公积金贷款额度。

　　不过，目前在广州，只有四大国有银行能够提供公积金贷款，农行、中国银行和建设银行的有关人士皆表示，公积金贷款不能和固定利率房贷组合，也就是说，如果客户的部分贷款选择了公积金贷款，剩余的贷款就只能选择浮动利率房贷，不能选择固定利率房贷，在这种情况下，还是首选公积金贷款划算，不必为了固定利率房贷而放弃公积金贷款。

 



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